规划

近日，广州市国规委对琶洲中东区8.3平方公里的土地进行控规优化，并对外征集公众意见，提出打造“新全球会展中心”。琶洲中东区城市设计及控规优化工作范围北至珠江前航道，东至珠江后航道，西至华南快速干线，南至黄埔涌。规划显示，琶洲中东区居住用地并不多，以会展和高新技术研发为主。但东区规划的住宅不少，面向黄埔涌就有生态型住区、农民村城市化社区、岛内原住民安置住区、研究人员及科技园职员公寓区；而面向珠江，则有综合居住社区和滨水豪宅区。

中1区 会展博览竞争最激

琶洲的区块分隔简单直接，华南快速干线和东环高速公路从西到东将琶洲全岛分为了 A、B、C三个区， A区位于西面，B区是中区，C区在最东面。

B区是会展博览区，着名的广交会就在B区的核心。该区除会展博览核心主导功能外，还配套了国际会议中心、酒店、商务办公等设施。以科韵路为界，中区西边的商务办公主要有四块，由西到东，分别是南丰汇、保利世贸、中洲中心、保利国际广场；中区东边则有保利的几大项目和万胜广场、环汇商业广场竞争。整个琶洲的商业体竞争，目前最激烈的是在中区。

南丰汇是琶洲中区一个标志性的建筑，写字楼租金在110~135元/m2/月，物业管理费32元/m2/月。保利世贸的建筑风格是简洁、纯净的现代派，负一层有美食广场，成为展会、写字楼工作人员觅食的好去处。租金约110~120元/m2/月，物业管理费25元/m2/月。中洲中心则比较旧，为乙级写字楼，租金也是区内最便宜的，75~110元/m2/月不等，物管费9~22元/m2/月。保利国际广场算是“含着金钥匙出生”的，是保利华南总部所在地，租金也最高，达到115~160元/m2/月。琶洲中区还有一个商业体广州国际采购中心。

中2区 布阵最早保利独大

以商业体论，琶洲中区东部是保利的天下。在十多年前，当众多房企将在粤总部设置在珠江新城的时候，保利地产就抢先一步占据琶洲，以保利国际广场作为落子琶洲的首秀。保利地产率先进驻，与南塔的广发基金总部形成两大总部集聚地。但保利最大的一盘棋，则是独力主导琶洲“旧改”项目，不仅完成了琶洲村回迁，还开发了标志性高端住宅项目保利天悦。“顺带”还开发了商业体保利叁悦和保利天幕。上个月中，只租不售的保利天幕广场以低租金招徕启动招商，主打金融行业，与附近的保利·叁悦广场、保利·108亩、保利·MO等写字楼群，组成保利商业互联经济圈。而保利叁悦广场则是琶洲片区少有的可售江景写字楼。在保利天悦南面，保利正在兴建新项目，接下来，还有其他新项目相继入市，保利在琶洲的商业版图将进一步扩大。

商业综合体方面，中东区还有广州地铁地产开发的万胜广场综合体，目前万达院线、唯品会、麦当劳等都已经进驻。在万胜广场旁，有东凌环汇商业广场，是东凌集团总部所在地，1~4层为商业配套，目前正在招商。

东区 乡村+创意园将变迁

琶洲东区是会展产业的延伸区，以会展和高新技术研发为主，根据最新规划，还有旅游度假和高品质居住综合区。目前，东区的高新技术区尚处于待起步阶段，未来，面向黄埔涌有农民村城市化社区、岛内原住民安置住区、研究人员、科技园职员公寓区等，而面向珠江的，还有综合居住社区和滨水豪宅区。除此之外，其他就是会展服务和高新科技产业园区的规划。

记者驱车沿新港东路一路向东，直至珠江边和黄埔涌交界处，沿路还保持着郊区农村的风貌，还经过黄埔古村。在琶洲东部，富力壹号半岛是高端府邸，一线江景，只有50套300~650平方米的大户型，但该项目是商业用地性质，受“3·30”新政影响，目前暂停销售。此地还有规模较大的创意产业园，其中北岛创意园是黄埔古村片区的首个大型创意产业园，由T.I.T创意产业园团队打造，吸引了总部在意大利的欧洲设计中心进驻。