“下一步物业管理行业的优势，将体现在是否有能力整合更多资源，这也将成为行业地位的体现。”怡城物业管理有限公司副总经理宁卫强近日在接受21世纪经济报道等媒体采访时表示。

怡城物业是越秀房地产投资信托基金（简称“越秀房托”，00405.HK）的前线业务运营商，其管理的部分核心优质物业都已打包在越秀房托资产中。兴业证券研报指出，按基金单位于2017年6月30日的收市价4.85港元计算，基金年收益率约6.46%，基本保持稳定。

随着以共享办公为代表的新型办公形态兴起，主力使用群体的转变，加之城市中持续新增的商业物业等外部环境，物管模式更新越发紧迫，对上市公司而言尤甚。

宁卫强介绍，目前怡城物业正谋求从注重服务到注重内容的管理思路转变，也正从基础的物业管理1.0模式进阶到3.0模式。

不止商业项目，放大到整个物管领域，在稳固基础物业管理服务之外，寻求经营业务多元，慢慢成为行业盈利必须思考和探索的大趋势。不过中信证券分析师陈聪认为，目前***市占率不高，大部分物管公司处于跑马圈地阶段，经营多元化仍需较长时间培育。

从运维到资管

作为越秀房托大本营所在地，广州市近2年商业物业持续推出新增供应。这对于物业项目的持有运营方，意味着机遇和挑战。

“自2016年初以来，琶洲陆续迎来5栋***写字楼交付入市。大量供应涌入，一方面有利于区域商务氛围积聚，但短期内亦会对租金带来下行压力。”***太平戴维斯华南区研究部主管罗瑞曾对今年广州二季度市场分析。

宁卫强认为，“写字楼供应量增大、新兴办公空间产品涌现确实带来很大冲击。但真正需要解决的是如何满足消费升级带来的体验需求。”他表示，为此怡城将从服务型向内容型企业转型，建立智慧云服务平台、产品服务定制平台、资源连接平台、泛娱乐社交平台。这也是公司正在筹划推出的物管3.0模式。

宁卫强分析，未来企业将面临信息化、扁平化的趋势。这意味着，物业管理也将从前台服务打通到后台管理，运用怡城开发的智能科技产品对客户需要进行系统分析，从商业、健康、教育、资产管理等方面挖掘需求。怡城计划把写字楼区域打造成生态圈，成立客户泛平台组织以加强日常沟通。

据透露，怡城物业下一步还将更注重对日常商务场地使用功能的开发，将空置空间进行整合，以满足租户的临时性需求。

比如正在考虑中的会议室共享。怡城调研发现，在管项目中，近两年会议室使用率呈下降趋势，“这不是费用问题，而是需求问题。”宁卫强指出，面对“双创”环境下的联合办公兴起，怡城会挖掘新的项目，并提供定制服务。

他介绍，2005年是公司业务模式升级转折点之一，核心原因就是从那年开始，彼时公司旗下的四个核心物业被打包装入上市公司资产池。

“此前是怡城物管1.0阶段，那时注重提升物管基础业务水平、聚焦物业本体的日常维护；2005年以后的2.0阶段，演化成资产管理逻辑，因为要使房托物业***，这一阶段是经营管理一体化。”宁卫强表示，这包括标准化管理、提高客户黏性、培养专业团队等方面。据介绍，怡城物业在管项目连续12年平均出租率保持在98%以上。

宁卫强告诉21世纪经济报道记者，业务模式而言，怡城作为基金管理者委任的项目前线管家与参谋，需要及时根据趋势调整物业运营策略，监控物业运行绩效及对相关指标负责。还要对物业进行深度评估，提交系统的资本性改造计划及预算申请，每年按计划对物业设施设备投入资金进行升级改造，与基金管理者保持协同互动。

2015年，怡城物业开始在广州之外的核心城市设立分公司，至今已在上海和杭州驻点，并计划年底在武汉再落一子。

多元收入仍需时日

近年来，更多资产证券化产品如ABS、CMBS出现在房地产物业运营中，因此物业管理对房地产住宅和商业项目的资产***功能也愈发凸显。表现之一就是，从单纯提供物业管理服务，延伸到更多元的生活和工作场景中。

在广东省物业管理行业协会执行会长李健辉看来，物业管理行业发展了36年，未来趋势包括四个方面，即服务标准化、技术现代化、业务多元化以及人才专业化。

他向21世纪经济报道记者举例道，如日本住友商事株式会社的房地产业务涵盖开发、招商、运营、营销等，五年前其物业服务收入占相关分支业务的总收入比不到5%，另外超过95%的收入都来自多元服务业务，这其中还涵盖了包括保险等在内的金融服务。

“我觉得未来中国物业管理行业的发展趋势，是向不动产管理乃至资产证券化方向发展。只是目前物业运营的基础还夯实得不够牢固，要在保障基础性物业服务的前提下，再开展多种经营，提高盈利能力。”李健辉指出，当真正实现成熟的资产管理运营模式，多元化经营的收入占比将不止于过半，而是占据更加主导的地位。

至于多元经营的方向，则是与生活和工作强相关的内容。比如居家服务，可以细化到临床护理、儿童托管、美容美发等。“这些内容不一定物业公司自己来做，但是可以开放给相关O2O企业，进行业务嫁接。”李健辉补充道，在此基础上，相关社区金融乃至保险等业务，则是根据物管企业的体量和资质，可在未来考虑布局。

商业物业的多元业务，可以包括提供有偿的共享服务，比如会议室、打印机使用等。

从行业来看，目前已具规模的上市或筹备上市的物业管理公司，也在逐步扩大多元经营业务收入。

如绿城服务（2869.HK）财报显示，2017年上半年，其物业服务收入15.29亿元人民币，占总收入近七成，但增长最快的业务为园区服务，收入3.53亿占总收入的16%，占总毛利30.7%，收入同比增123.5%，2016年同期该收入占比为9.6%。其园区服务中，提供食品饮品售卖的园区产品服务收入占园区服务总收入的24.3%，以房屋经纪业务为主的物业资产管理服务收入占比55.4%。

雅居乐集团旗下雅生活服务集团总裁刘德明此前接受21世纪经济报道记者采访时也表示，争取在三年左右时间，让增值服务收入占整个收入20%左右。他预计，未来***基础服务利润率将占比7%-10%，其他都来自增值服务。目前雅生活发展的增值服务包括家装、房产经纪和家政等。

对此，陈聪指出，力拼增值服务可能是龙头竞争的第三阶段，但这还需比较长时间。“我们认可企业在这个领域培养能力，但不可过于冒进。”

刘航 先生

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